Bán nhà phố Dương Khuê

Nhà phố Dương Khuê tọa lạc trên phố Dương Khuê – con phố nằm ở ranh giới giữa phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) và phường Mỹ Đình 2 (quận Nam Từ Liêm), Hà Nội. Phố Dương Khuê có chiều dài khoảng 550m, rộng 7m với hai làn xe, kéo dài từ điểm giao với đường Hồ Tùng Mậu (sát cổng trường Đại học Thương Mại) đến ngã ba cắt đường Nguyễn Hoàng (khu vực số nhà 102 Nguyễn Hoàng).

Về vị trí địa lý, phố Dương Khuê nằm ngay phía sau trục Hồ Tùng Mậu – một trong những trục đường lớn ở cửa ngõ phía tây thành phố. Nhờ vậy, Dương Khuê được thụ hưởng giao thông thuận lợi: chỉ cách Bến xe Mỹ Đình khoảng vài trăm mét, thông ra đường Phạm Hùng – Vành đai 3 và kết nối nhanh tới các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm. Dù ở vị trí trung tâm, điều đặc biệt là không khí phố Dương Khuê khá yên bình, tĩnh lặng so với nhiều tuyến phố khác. Phố không phải trục xuyên tâm nên mật độ xe cộ vừa phải, tạo nên một môi trường sống dễ chịu, ít ồn ào. Xung quanh tập trung nhiều trường học, bệnh viện và chung cư cao cấp, biến Dương Khuê thành lựa chọn lý tưởng cho những ai muốn tìm kiếm sự yên tĩnh giữa lòng đô thị. Đồng thời, phố cũng nổi tiếng với nhiều quán ăn ngon trải dài, từ các món bình dân phục vụ sinh viên đến nhà hàng đặc sản, nên nơi đây còn hấp dẫn cả những người đam mê ẩm thực.

Lợi thế tiện ích và môi trường sống tại Dương Khuê

Phố Dương Khuê nằm ngay cạnh cụm trường đại học lớn của thủ đô: ĐH Thương Mại (đầu phố), gần ĐH Quốc gia Hà Nội, ĐH Sư phạm Hà Nội (cách 1km). Nhờ đó, khu vực này luôn có đông đảo sinh viên và giới trẻ lưu thông và sinh sống. Sự hiện diện của nhóm dân cư năng động này khiến Dương Khuê hình thành một tổ hợp dịch vụ sầm uất phục vụ nhu cầu của sinh viên: hàng loạt quán ăn sinh viên giá rẻ, quán cafe, tiệm photocopy, hiệu sách… mọc lên san sát. Vào các giờ trưa và chiều tối, phố Dương Khuê trở nên nhộn nhịp hơn hẳn bởi các hàng quán ăn uống đông khách. Tuy nhiên, nhờ có nhiều ngõ rộng và vỉa hè hai bên, giao thông nội phố vẫn khá thông thoáng, ít xảy ra ùn tắc kéo dài.

Bên cạnh lợi thế về ẩm thực, khu vực này còn tập trung một số cơ quan và tiện ích quan trọng. Cuối phố (phía giáp Nguyễn Hoàng) là Trường THCS Mai Dịch và Trường cán bộ Hội Nông dân Việt Nam, góp phần tạo nên môi trường dân trí cao. Xung quanh phố Dương Khuê có các bệnh viện, phòng khám uy tín như Bệnh viện 198 Bộ Công An (cách 500m), Bệnh viện Y học Cổ truyền Bộ CA, phòng khám đa khoa… giúp cư dân dễ dàng tiếp cận dịch vụ y tế. Về mua sắm, cư dân có thể đi bộ ra chợ Đồng Xa (Mai Dịch) hoặc chợ Mỹ Đình, siêu thị VINmart+ rải khắp khu vực. Gần phố còn có các chung cư cao tầng như FLC Mỹ Đình, Dolphin Plaza, Sun Square… cung cấp thêm tiện ích như gym, bể bơi, trung tâm thương mại. Tất cả những tiện ích này giúp cuộc sống tại Dương Khuê vừa tiện nghi hiện đại, vừa gần gũi gắn kết cộng đồng (do sự hiện diện của khu tập thể, chợ truyền thống).

Một điểm cộng nữa là an ninh khu vực: phường Mai Dịch và phường Mỹ Đình 2 đều chú trọng giữ gìn trật tự phố phường. Nhờ có lực lượng sinh viên đông đảo và dân cư gốc lâu năm, tình hình trị an phố Dương Khuê tương đối ổn định. Thời gian gần đây, chính quyền cũng đã xử lý dẹp bỏ các vi phạm lấn chiếm vỉa hè, giúp bộ mặt phố sạch đẹp, thông thoáng hơn. Điều này tạo sự yên tâm cho người mua nhà để ở cũng như kinh doanh tại đây.

Thị trường nhà phố Dương Khuê: Giá và xu hướng

Khu phố Dương Khuê từ lâu đã được giới địa ốc đánh giá là khu phố “đắt đỏ” của khu vực Cầu Giấy – Mỹ Đình. Nhờ vị trí giáp ranh giữa hai quận phát triển, lại gần nhiều trường đại học lớn, giá trị bất động sản ở đây luôn ở mức cao. Nhiều năm qua, nhà mặt phố Dương Khuê hiếm khi có người bán; một khi xuất hiện trên thị trường thường gây chú ý và được săn đón. Theo một tin rao bán nổi bật, “khu phố Dương Khuê nổi tiếng đắt đỏ, hiếm nhà bán, gần các trường ĐH lớn như Thương Mại, Quốc Gia, Sư Phạm...”. Thực tế, cuối năm 2021 một lô đất góc 44,5m² tại mặt phố Dương Khuê đã lập kỷ lục đấu giá: giá trúng lên tới ~364,3 triệu đồng/m², gấp đôi giá khởi điểm ban đầu. Con số này phần nào cho thấy giá đất Dương Khuê cao ngất ngưởng nhưng vẫn có người chấp nhận chi tiền bởi tiềm năng sinh lời hấp dẫn.

Hiện nay, giá chào bán nhà mặt phố Dương Khuê thường rơi vào khoảng 500 – 600 triệu đồng/m² cho những căn diện tích nhỏ (50-70m²) đã xây building cao tầng. Ví dụ, một tòa nhà 9 tầng lô góc mặt phố Dương Khuê diện tích 90m² đang được rao bán giá 55 tỷ (tương đương ~611 triệu/m²). Căn building này có mặt tiền rộng 16m, thiết kế hiện đại, doanh thu cho thuê tới 124 triệu đồng/tháng nên mức giá “khủng” trên được cho là xứng đáng. Mặt bằng giá chung cho nhà phố mặt tiền ở đây dao động tùy vị trí: đoạn đầu gần Hồ Tùng Mậu thường nhỉnh hơn một chút so với đoạn cuối gần Mỹ Đình do gần trường đại học và chợ, thuận tiện kinh doanh ăn uống. Những căn nhà cũ 3-5 tầng trên phố, diện tích lớn (~100m²) có thể được rao tầm 200-250 triệu/m² nếu người mua chủ yếu tính giá trị đất (do nhà cũ thường xác định mua về xây lại để khai thác tối đa).

Đối lập, giá nhà trong ngõ phố Dương Khuê “mềm” hơn đáng kể. Khu vực này có một số ngõ như ngõ 69, ngõ 4x... nơi xen kẽ các hộ dân sinh sống. Nhà trong ngõ rộng ô tô vào được có giá khoảng 120-150 triệu/m², còn ngách nhỏ chỉ xe máy vào thì tầm 80-100 triệu/m². Ví dụ, một căn nhà ngõ rộng 10m (ôtô tránh) diện tích 50m², xây 5 tầng ở khu phân lô Dương Khuê được chào bán khoảng 12 tỷ đồng. Phân khúc này phù hợp cho những gia đình cần không gian yên tĩnh hơn nhưng vẫn muốn hưởng lợi từ vị trí trung tâm Dương Khuê.

Tổng thể, thị trường nhà phố Dương Khuê luôn nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế. Những năm gần đây, khi khu Mỹ Đình – Cầu Giấy phát triển mạnh, bất động sản Dương Khuê càng được săn đón. Nhiều chủ nhà tại đây nắm giữ tài sản như một khoản đầu tư lâu dài, chỉ bán khi được giá thật sự tốt. Do đó, tốc độ tăng giá ở khu này khá ổn định, phản ánh giá trị thực tế chứ không mang tính đầu cơ ảo. Việc kinh doanh cho thuê nhà phố tại đây cũng rất khả quan: tầng 1 cho thuê mặt bằng kinh doanh luôn kín khách (tiệm ăn, cafe, cửa hàng tiện lợi…), các tầng trên có thể ngăn thành căn hộ mini cho sinh viên thuê trọ hoặc làm văn phòng nhỏ. Với công suất thuê cao và dòng tiền ổn định, chủ nhà vừa khai thác được lợi nhuận trước mắt vừa giữ tài sản lâu dài tăng giá.

Ưu và nhược điểm khi mua nhà phố Dương Khuê

Ưu điểm:

• Vị trí trung tâm, tiện lợi: Dương Khuê nằm tại vùng giao thoa Cầu Giấy – Mỹ Đình, từ đây dễ dàng di chuyển vào nội đô hay ra ngoại thành. Gần bến xe, gần các trục đường lớn như Phạm Hùng, Hồ Tùng Mậu.

• Tiện ích giáo dục, dịch vụ phong phú: Ngay cạnh nhiều trường đại học top đầu, xung quanh không thiếu trường học các cấp, bệnh viện, chợ, khu mua sắm. Phố cũng nổi tiếng về ẩm thực sinh viên, rất thu hút và tiện nghi cho cuộc sống hàng ngày.

• Môi trường sống hài hòa: Phố không quá ồn ào tấp nập, có không gian yên tĩnh tương đối so với các phố chính, thích hợp để ở. Buổi tối khu này khá bình lặng, an ninh tốt.

• Tiềm năng kinh doanh và đầu tư: Nhà mặt phố Dương Khuê cho phép kinh doanh đa dạng loại hình từ khách sạn, văn phòng đến quán ăn, cà phê. Lượng khách hàng có sẵn (sinh viên, dân văn phòng, cư dân chung cư) giúp việc kinh doanh luôn sầm uất. Giá trị nhà đất tăng đều, ít biến động giảm, là tài sản tích lũy an toàn.

Nhược điểm:

• Giá cao và cạnh tranh: Như đã phân tích, giá nhà phố ở đây thuộc hàng cao tại Hà Nội. Để sở hữu một căn nhà mặt phố cần số tiền hàng chục tỷ đồng. Ngay cả nhà trong ngõ giá cũng không hề rẻ so với mặt bằng chung.

• Diện tích phố hạn chế: Phố chỉ dài 550m nên lượng nhà mặt phố rất ít. Nguồn cung trên thị trường bất động sản khan hiếm, người mua phải theo dõi thường xuyên và chớp nhanh cơ hội khi có nhà rao bán. Sự cạnh tranh mua khá cao, có trường hợp phải trả giá cao hơn mong đợi mới mua được.

• Kinh doanh cần chọn lọc: Mặc dù kinh doanh gì cũng dễ có khách, nhưng do khách hàng chủ yếu là sinh viên và dân văn phòng trẻ, loại hình kinh doanh phù hợp thường là quán ăn bình dân, cafe, dịch vụ giá phải chăng. Nếu mở showroom cao cấp hoặc nhà hàng sang trọng quá có thể không phù hợp tệp khách ở khu này bằng các khu trung tâm khác.

• Giao thông giờ cao điểm: Dù phố rộng 7m và có vỉa hè, nhưng vào giờ tan tầm khu vực quanh trường Đại học Thương Mại và nút giao Hồ Tùng Mậu vẫn có thể đông đúc. Các xe gửi ở bến xe Mỹ Đình đi xuyên qua cũng làm tăng lưu lượng. Tuy không ùn tắc nghiêm trọng, người ở đây cũng nên tránh di chuyển bằng ô tô vào giờ cao điểm để đỡ mất thời gian.

Kinh nghiệm mua nhà phố Dương Khuê

Để mua được nhà phố Dương Khuê ưng ý, người mua nên lưu ý một số kinh nghiệm sau:

• Xác định mục đích rõ ràng: Nếu mua để ở lâu dài, có thể cân nhắc nhà trong ngõ hoặc nhà mặt phố diện tích vừa phải, xây sẵn 3-5 tầng phù hợp gia đình. Nếu mua đầu tư kinh doanh, nên chọn nhà mặt phố vị trí đẹp, diện tích đủ lớn để xây hoặc cải tạo thành cửa hàng, văn phòng cho thuê.

• Tìm hiểu kỹ pháp lý: Kiểm tra sổ đỏ, giấy phép xây dựng (nếu nhà xây cao tầng), đảm bảo nhà không vướng quy hoạch mở đường. Phố Dương Khuê hiện đã ổn định quy hoạch, nhưng người mua vẫn nên hỏi rõ tại phường về thông tin quy hoạch (nếu có dự án mở rộng phố hay không).

• Khảo sát giá thị trường: Tham khảo giá từ môi giới địa phương và các tin rao bán gần đây để có mức giá hợp lý. Tránh trả giá quá cao so với mặt bằng chung. Hiện khu này giá cao nhưng vẫn có biên độ thương lượng vài trăm triệu đến 1-2 tỷ tùy căn, người mua nên tận dụng thương lượng nếu có thể.

• Đánh giá tiềm năng khai thác: Với nhà mặt phố, hãy tính toán xem có thể cho thuê được bao nhiêu mỗi tháng, mất bao lâu thu hồi vốn. Ví dụ một mặt bằng tầng 1 phố Dương Khuê ~50m² hiện cho thuê ~20-25 triệu/tháng (quán ăn, cafe), các tầng trên mỗi phòng cho thuê 4-5 triệu. Những con số này giúp bạn định giá tài sản hợp lý hơn dựa trên giá trị dòng tiền.

• Kiểm tra hiện trạng xây dựng: Nhiều nhà phố Dương Khuê xây thêm tầng, cơi nới ban công để tăng diện tích. Khi mua, cần kiểm tra chất lượng kết cấu, hỏi kỹ xem nhà có phần diện tích nào xây dựng không phép hay lấn chỉ giới không, tránh rắc rối về sau.

• Thương lượng thông minh: Vì nhà khu này hiếm, người bán thường “giữ giá”. Người mua nên tỏ thiện chí, đàm phán trên cơ sở hiểu biết về giá trị căn nhà (vị trí, doanh thu cho thuê…). Chuẩn bị sẵn tài chính hoặc phương án vay ngân hàng (nếu cần) để giao dịch nhanh gọn, tạo niềm tin cho chủ nhà.

Kết luận: Nhà phố Dương Khuê hội tụ các yếu tố thuận lợi về vị trí, tiện ích giáo dục – dịch vụ và tiềm năng kinh doanh. Khu phố vừa có nét yên bình, an cư tốt, vừa có sự sầm uất thương mại để khai thác kinh doanh đa dạng. Đối với người đang tìm mua nhà khu vực Mỹ Đình – Cầu Giấy, Dương Khuê là địa bàn đáng xem xét. Dù mức đầu tư ban đầu khá cao, nhưng đổi lại người mua sẽ sở hữu một bất động sản giá trị, bền vững theo thời gian. Trong vai trò một nhà phân tích bất động sản, chúng tôi đánh giá nhà phố Dương Khuê phù hợp cho cả nhu cầu đầu tư cho thuê lẫn để ở kết hợp kinh doanh. Hãy chuẩn bị kỹ lưỡng và tự tin thương lượng, bạn có thể sẽ sở hữu được một căn nhà ưng ý trên con phố đắt giá này.